Kira sözleşmesinin tanımı Türk Borçlar Kanunu’na göre kiraya veren, kiralayan ve kira sözleşmesi olarak 3 temel unsurdan oluşur. İlgili maddede (Madde 299) kira sözleşmesi şöyle tanımlanıyor: Kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
“”
Kiracının temel yükümlülükleri şunlardır:
- Kiracının en temel yükümlülüğü kirasını ödemektir. (TBK m. 313)
- Kira sözleşmesinde kira ödeme tarihi belirtilmedi ise veya gayrimenkulün bulunduğu bölgede genel bir uygulama yoksa, kira her ayın sonunda ödenir. (TBK m. 314)
- Kiracı, kira bedelini veya ödemekle yükümlü olduğu diğer giderleri ödemediği durumda, kiraya veren kira sözleşmesini feshedebilir. (TBK m. 315)
- Kiracı, kiralanan üzerinde yapacağı değişikliklerde kiraya verenden yazılı izin almak zorundadır.
- Kiracı evi nasıl teslim aldıysa o şekilde teslim etmek zorundadır. Ancak kullanımdan dolayı meydana gelen eskimeler ve yıpranmalardan sorumlu değildir.
“”
Kiracıyla alakalı hem TBK’da hem de ilgili diğer kanunlarda yer alan bir diğer temel yükümlülük ise kiraladığı gayrimenkule gerekli özeni göstermesi ve çevre sakinlerinin haklarını gözeterek iyi geçinmesidir. Aksi durumda, kiraya verenin kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshetme hakkı mevcuttur.
“”
Kiracılar Hangi Durumlarda Tahliye Edilebilir?
Kira bedelinin ödenmemesi halinde, ev sahibi kiracısına tahliye talepli olarak icra başlatabilir. İcra takibi ile kiracıya gönderilecek ödeme emrinde 7 gün içinde itiraz edilebileceği, 30 gün içinde ödeme yapılması gerektiği belirtilir. İtiraz süresi 6 aydan kısa kira sözleşmelerinde 3 gündür. Verilen sürede itiraz edilmez veya 30 gün içerisinde ödeme yapılmazsa kira alacağı kesinleşir ve ev sahibi (alacaklı) icra mahkemesinde kiracının tahliyesini isteyebilir.
Kira borcunun tahsilatı dışında, ev sahibi, ihtiyaç nedeniyle de kiracısını tahliye edebilir. Ev sahibinin eşi, altsoyu, üstsoyu ve Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konutu kullanma zorunluluğu bulunması, gereksinim nedeni ile tahliyeyi oluşturmaktadır. Örneğin ev sahibinin kirada oturması fakat maddi zorluklar nedeniyle kirayı ödemekte zorlanması, oluşan sağlık sorunları nedeniyle ev değişikliği gerekliliği ya da çocuğunun evlenmesi gibi durumlar doğrultusunda kiracı tahliyesi gerçekleştirilebilir. Bu durumda ev sahibi fesih bildirme sürelerine uygun olarak göndereceği bildirim ve belirlenecek tarihten itibaren 1 ay içerisinde açacağı dava ile kiracıyı tahliye ettirebilir. Ancak, mahkeme gereksinimin gerçek ve samimi olduğunu araştıracak ve buna göre tahliye kararını verecektir. Bunun yanı sıra, gereksinim amacıyla evin tahliyesi durumunda herhangi bir haklı sebep olmaksızın evin üç yıl geçmeden başkasına kiralanması halinde, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemesi söz konusu olacaktır.
Sık karşılaşılan bir diğer tahliye sebebi, evin satılmasıdır. Evin sahibinin değişmesi durumunda yeni sahip, ihtiyaç doğrultusunda kiracıyı tahliye edebilir. Fakat satın alma işleminin gerçekleşmesinin ardından 1 ay içerisinde, bu durumu kiracıya bildirmeli ve 6 ay içerisinde tahliye davası açmalıdır.
“”
Bunlar dışında, aşağıda örneklerini verdiğimiz durumlar da kiracının tahliyesine yol açabilir:
- Kullanılamayacak durumda olan ya da hasar görmüş binaların yeniden inşa ve imar gereksinimi sebebi ile kiracı tahliye edilebilir. Burada bilirkişi tarafından verilen karar önemlidir.
- Ev sahibinin, aynı kira yılı içerisinde haklı sebeple (kira ödenmemesi vb.) iki kez noter onaylı ihtarname göndermesi durumunda kiracı tahliye edilebilir.
- Kiracı, evi belirli bir tarihte tahliye edeceğine dair yazılı bir tahliye taahhüdü vermiş ise, fakat taahhüt ettiği tarihte evi tahliye etmezse, ev sahibi elindeki taahhüte dayanarak kiracıyı tahliye ettirebilir.
- Kira sözleşmesine aykırı bir durum yaşandığında kiracı tahliye edilebilir. Kiralanan mülkün, aksinin kararlaştırılmasına rağmen kiracı tarafından başka birine devredilmesi buna örnek olabilir.
- Komşulara saygısızlık, toplumun huzurunu bozma veya bina/site kurallarına uymama gibi nedenler kiracının tahliye edilmesine neden olabilir.
- Son olarak, kiracı veya ev sahibinden herhangi biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığını öne sürerse, bahsi geçen sebebin sözleşmenin devamını çekilmez hale getirip getirmediğini, fesih neticesinde karşı tarafa tazminat ödenip ödenmeyeceğini ve bunun tutarını açılacak dava sonucunda hakim belirleyecektir.
“”
“”
Apartmanda İstenmeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır?
- Apartmanda belirlenen yasak ve kurallara uymayan kiracılara yönetim uyarıda bulunur.
- Yönetim tarafından aldıkları uyarıdan sonra rahatsızlık vermeye devam eden kiracının tahliyesi istenebilir. Tahliye için ilk olarak yönetim ev sahibi ile görüşebilir.
- Ev sahinin bu durum ile ilgilenmemesi durumunda ise apartman yönetimi doğrudan “gürültü” nedeni ile evin tahliyesi için dava açabiliyor.
- Ayrıca TBK iki ay ortak gideri ödemeyen kiracının tahliyesi isteme hakkını da veriyor. Buna göre, kiracının apartman aidat borcunu ödememesi durumunda da bu durum tahliyeye sebebiyet veriyor.
“”
Komşuyu rahatsız etmemek kanuni bir yükümlülüktür. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK)’nun 18. maddesindeki ‘genel kural’ şöyle:
“Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.”
Yargıtay’ın da dava yolunu gösteren yerleşik içtihatı şu şekilde:
“634 sayılı KMK’nın 18. maddesine göre, kat malikleri, gerek kendi bağımsız bölümlerini, gerekse ortak yerleri kullanırlarken birbirlerini rahatsız etmemek ve haklarını çiğnememekle yükümlüdürler. Böyle olunca, davacının, rahatsız edici hareketlerle ilgili iddiasının mahkemece bu madde çerçevesinde araştırılması ve toplanacak kanıtların takdir edilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.”
- Kişi veya kişilerin yaptıkları her taşkınlık suç değildir. Ancak, tedbir kararına rağmen komşunuz rahatsız etmeyi sürdürürse, savcılığa şikayet edebilirsiniz. Bu durumda toplanan deliller ışığında sulh ceza dava açılır. Alınan tedbir kararına rağmen sorun devam ederse TCK’nın 123. maddesindeki, “huzur ve sukûnu bozmak suçu” ile cezalandırılabilir. Cezası 1 yıla kadar hapistir.
- KMK’nun 25. maddesine göre kötü komşudan kaynaklı “çekilmezlik hali” süreklilik kazanırsa, diğer komşular birleşerek o dairenin satın alınmasına son çare olarak başvurabilirsiniz. Hakim, davalı komşunuzun dairesinin mülkiyetinin davayı açmış olan kat maliklerine yani diğer komşularına arsa payları oranında bedelini ödemek şartıyla devredilmesine karar verir. Böylece, çekilmez hale gelen kötü komşu apartmandan uzaklaştırılır.
“Kat mülkiyetinin devri mecburiyeti” başlıklı 25. maddedeki bu haller şöyle:
“a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması;
b) Ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33. madde gereğince verilen emre rağmen bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;
c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.”
“”
Konuyla İlgili Yargıtay Kararları
- Yargıtay’ın kararına göre, KMK’nın 18. maddesi uyarınca komşusunu rahatsız eden M.E., hakim kararıyla uyarılacak. Kanun’un 18. maddesi, “Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler” hükmünü içeriyor. Ancak uyarıya rağmen rahatsızlık sürerse, mahkemenin bu kez, Kanunun 25. maddesi uyarınca M.E.’nin evinin satışına karar verme hakkı bulunuyor.
“”
- (Yargıtay 6. HD. ,10.12.2007, E. 2007/11721, K. 2007/13560) Yargıtay bu kararda davacı vekili dava dilekçesinde davalının eşi olan Oğuzhan D.’nin apartman kapısını defalarca kırdığını, apartmanda silah sıktığını, apartman sakinlerine ve kapıcıya küfür ettiğini, müvekkilini dövdüğünü ileri sürerek davalının kiralanandan tahliyesini istemiştir. Davada dayanılan ve hükme esas alınan 06.12.2004 tarihli kira sözleşmesi hususunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Dava konusu kiralanan mesken olarak kullanılmak üzere davalıya kiralanmıştır. Davalının eşi olduğu ileri sürülen ve kira sözleşmesinde kefil olarak imzası bulunan Oğuzhan D.’nin dava konusu kiralananın bulunduğu apartman sakinlerinden Fatma Y.’yi dövdüğü iddiasıyla karakola müracaat edildiği, gözaltına alındıkları ve tahkikatın devam ettiği ibraz edilen hazırlık evrakından anlaşılmaktadır. Apartman karar defterinin incelenmesinde 22.08.2006 tarihinde alınan kararda davalının eşinin apartmanda silah sıktığı, apartman sakinlerine karşı hakaretlerde bulunduğu, asansör kapısını tekmeleyip, kırdığı, kapıcıya tacizde bulunduğu, apartmandan çıkarılmasının talep edilmesine oybirliğiyle karar verildiği belirlenmiştir. Davacının bu iddialarının tanık beyanları, hazırlık evrakı, karar defteri ile doğrulandığı anlaşılmaktadır. Her ne kadar davalının doğrudan doğruya kiralayana ve komşularına karşı bir eylemi bulunmamakta ise de davalı ile birlikte yaşadığı sabit olan Oğuzhan D.’nin hareketleri iyi komşuluk ilişkilerine aykırı ve kiralananın açıktan açığa fena kullanılması niteliğindedir. Mahkemece, açıklanan nedenlerle davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesi gerektiğini hükme bağlamıştır.
“
Kaynakça
- https://dergipark.org.tr/tr/download/article-file/398063
- https://www.emlakgundemi.com.tr/emlak-sozlugu/istenmeyen-kiracinin-binadan-cikarilmasi-h14301.html
- https://www.milliyetemlak.com/dergi/kiraciyi-evden-cikarma/
- https://landlord-resources.theblueground.com/tr-tr/ev-sahibi-kiraci-iliskisi/kiraci-tahliyesi/
- https://www.hesapkurdu.com/konut-kredisi/rehber/borclar-kanuna-gore-ev-sahibi-ve-kiracinin-yukumlukleri-nelerdir
[zombify_post]
0 Yorum