Kat Mülkiyeti

Kat mülkiyeti ya taşınmazın maliklerinin anlaşılması ya tek malikin iradesi ya da paylaşma davası sonucu mahkeme kararı ile kurulabilmektedir. Taşınmazın sınırlı ayni haklarla kayıtlanmış olması, o taşınmazın mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine engel değildir. Kat mülkiyetinin kurulması bakımından ise 2 şart aranmaktadır.

• Kat mülkiyeti, ancak tümü kagir olan ve tamamlanmış bulunan binalarda kurulabilir
• Gerekli niteliğe sahip bir binada kat mülkiyeti ancak binanın tamamı bu tarz mülkiyete özgülenmek şartıyla kurulabilir.

Şimdi sırası ile bu başlığın ilk cümlesinde ifade ettiğimiz opsiyonları irdelemekte.

–

A. Kat Mülkiyetinin İradi Olarak Kurulması

İradi olarak kat mülkiyeti resmi senetle ve tapu siciline tescil ile kurulur. Kat mülkiyetinin kurulması için gerekli resmi senet, taşınmaz tek kişinin malı ise bu kişinin, birden çok kişinin paylı mülkiyetine tabi malı ise bütün paydaşların talebi üzerine tapu sicil memurlarınca düzenlenir. Kat mülkiyetinin kurulması için, ana gayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının kanunda yazılı belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekir:

Tescil bakımından tapu kütüğünde tescillere uygulanan genel hükümler, kat mülkiyeti kütüğünde yapılacak tescillerle, Kat Mülkiyeti Kanununda aksine hüküm olmadıkça uygulanacaktır. Bağımsız bölüme özgülenen eklentiler ise o bağımsız bölüme ait sayfanın hanesine kaydedilir.

–

B. Kat Mülkiyetinin Mahkeme Kararı ile Kurulması

Bir taşınmazdaki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri talep ettiği takdirde hakimin kat mülkiyeti kurulmasına karar verebileceğini kabul etmiştir.

–

C. Kat Mülkiyetinin Kat İrtifakına Dayanarak Kurulması

Toplu yapılarda ise yapılar tamamlandıkça tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifaklarının kat mülkiyetine çevrileceği öngörülmüştür. Kat irtifakı kat mülkiyetine geçişle sona erer.

–

Yazımızın giriş bölümünde kavramlara kısaca değinmiş ve yeri geldikçe ayrıntıya gireceğimizi söylemiştik. Şimdi kat irtifakına etraflıca bakalım

Bir arsanın paydaşları, arsa üzerinde bir veya birden fazla bina inşa etmeyi birbirlerine karşı borçlanabilirler yahut bir arsa maliki, arsasında inşasına başladığı bina tamamlanmadan taşınmazın belirli bir payını bir diğer kişiye devrederken, yapılan sözleşmede taraflar bina inşaatının tamamlanması borcunu birbirlerine karşı yüklenebilirler. Paylı mülkiyet paylarına, inşaat yapma ve mülkiyeti kurma borcu bağlanması kat irtifakı olarak adlandırılmıştır ve kat irtifakı eşyaya bağlı bir borçtur.

–

A. Kat İrtifakının Kurulması

Kat irtifakı paylı mülkiyete tabi bir arsa üzerinde bütün paydaşların veya tek kişinin mülkiyetine tabi arsada malikin iradesi ile kurulabilir. Kat irtifakı ancak inşasına başlanmamış veya başlanıp tamamlanmamış bir veya birden çok yapı varsa kurulabilir.

Kat irtifakının kurulması için resmi senet, arsaya tek kişi malik ise onun, birden fazla kişi sahipse, bunların hepsinin talebi ile tapu sicil memurları tarafından düzenlenir. Noterlerin bu hususta yetkileri yoktur.

Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne tescil olunur. Bu Kanunda aksine hüküm olmadıkça, tescille ilgili genel hükümler, kat mülkiyeti kütüğüne yapılacak tescillerde de uygulanır.

–

B. Kat İrtifakının Hükümleri

B.1. Kat İrtifakı Sahiplerinin Hak ve Borçları

Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler. Bu hak buna bağlı payla birlikte devredilebilir, rehnedilebilir ve mirasçılara intikal eder.

• Binanın İnşası Borcu

Kat irtifakı sahipleri dürüstlük kuralı uyarınca birbirlerine karşı binanın inşasını kolaylaştırmakla yükümlüdürler. İrtifak hakkı sahibi paydaşlar, borcunu yerine getirmeyen paydaşa karşı dava açabilir, onu paylı mülkiyet birliğinden çıkarabilirler. Sözleşmede kabul edilen süre veya kat irtifakının kurulmasından itibaren en çok 5 yıl içinde kusurlu davranışı yüzünden binanın tamamlanmasına ve kat irtifakının sona ermesine sebep olan kat irtifakı sahibi paydaş, bu yüzden diğer paydaşların uğradıkları zararı tazmine mecburdur.

• Kat Mülkiyetinin Geçme Hakkı

Kat irtifakı sahiplerinden her biri de kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesini isteyebilir.

–

B.2. Yönetici Tayin İmkanı

Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler.

–

B.3. Kat İrtifaklarına Konu Olan Ana Taşınmazda Paylaşma İstenememesi ve Ön Alım Hakkı Bulunmaması

–

B.4. Başka İrtifak Kurulamaması

Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaşması mümkün olmayan irtifaklar kurulamaz.

–

C. Kat İrtifakının Sona Ermesi

Kat irtifakının sona ermesi ise aşağıda sayılan hallerden birinin gerçekleşmesine bağlıdır.

• Binanın tamamlanarak kat mülkiyetine çevrilmesi
• Paydaşların tümünün veya tek bir malik varsa, onun talebi üzerine kat irtifakı terkin edilir
• Taşınmazın tamamen yok olması
• Taşınmazın maddi veya hukuki sebepler dolayısıyla üzerinde yapı yapılamayacak hale gelmesi
• Taşınmazın kamulaştırılması
• Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre 5 yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine, sulh hakimi, duruma göre kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar verir.

A. Bağımsız Bölümlerde

Kat maliki, bağımsız bölümlerde istediği şekilde maddi ve hukuki tasarrufta bulunabilir, mülkiyetini bir başkasına devredebilir, irtifak ve taşınmaz rehni kurabilir.

–

B. Ortak Yerlerde

Ortak yerlerdeki birlikte mülkiyet payı bağımsız bölümdeki mülkiyete bağlıdır.

Ortak yerlerde, bir kat maliki diğer kat maliklerinin yararlanmasına engel olduğu takdirde, ona karşı sulh mahkemesinde elatmanın önlenmesi davası açılabilir, zarar vermişse tazminat istenebilir.

–

A. Dürüstlük Kuralına Uygun Davranma Yükümlülüğü

B. Bağımsız Bölüm ve Eklentisini Özgülenme Amacına Uygun Kullanma Yükümlülüğü

Bağımsız bölümün veya eklentisinin tahsis amacına aykırı kullanılmasından zarar gören kat maliki, zarar verici davranışta bulunan kat malikine veya bağımsız bölümden malikin rızası ile devamlı surette faydalanan kişi ile birlikte kat malikine karşı sulh mahkemesine başvurarak hakimin müdahalesini isteyebilir. Bütün maliklerin birlikte dava açmaları gerekli değildir.

–

C. Bağımsız Bölümünde Ana Yapıya Zarar Verecek Nitelikte Onarım ve Tesis Yapmama Yükümlülüğü

Hiçbir kat maliki, bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz.

–

D. Onarım İçin Bağımsız Bölümüne Girme İzni Verme ve Bölümünde Gerekli İşlemlerin Yapılmasına Katlanma Yükümlülüğü

Kat malikini veya başka sıfatla bağımsız bölümden faydalananları, belirli bazı hallerde bağımsız bölüme giriş izni vermeye ve bağımsız bölümünde gerekli işlemlerin yapılmasına katlanmaya mecbur tutulmuştur.

–

E. Ana Taşınmazın Bakımı, Sağlamlığını Koruma Yükümlülüğü

Ana taşınmazın ortak yerlerinde bakım, koruma ve onarım masraflarına her kat maliki arsa payı oranında katılır.

Her kat maliki ana taşınmaza ve diğer bağımsız bölümlere kusuru ile meydana getirdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.

–

F. Genel Giderlere Katılma Borcu

• Ana Taşınmaz Sigorta Ettirilmişse, Sigorta Primleri
• Ortak Yerlere İlişkin Bakım, Koruma, Onarım, ve Güçlendirme ile Yönetim ve İşletme Giderleri bu borcun unsurlarını oluşturmaktadır.

Genel giderlere katılma payının ödenmesini sağlayacak tedbirler ise şu şekildedir.

• Ortak Giderlerin Dava veya İcra Takibi Yoluyla Ödettirilmesi
• Gecikme Tazminatı
• Ortak Gider Payının Kira Bedeline Mahsuben Kiracıdan Tahsili

Kat malikinin, payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

• Kat Maliklerinin Ortak Gider Borcu için Bağımsız Bölüm Üzerinde Kanuni İpotek Kurulmasını Talep Hakkı

Kat maliklerinin ilgili taşınmazın yönetimi ve işlemlerine ilişkin bir araya gelerek oluşturdukları bir kuruldur. Bu kurul kat maliklerinden oluşur. Kanunen, genel kurulun en az yılda bir defa toplanması gerekir. Kurulda her kat maliki arsa payı oranına bakılmaksızın 1 oy hakkına sahiptir. İçlerinden ya da dışarıdan seçilen yönetici ana taşınmazın yönetimini sağlayan devamlı bir yönetim organıdır. Yönetici her yıl genel kurulun yıllık olağan toplantısında, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı çoğunluğu ile bir yıl için atanır. Yöneticiye ait birtakım hak ve sorumluluklar da bulunmaktadır. Yönetici her zaman istifa edebileceği gibi, kat malikleri kurulu da çift ekseriyetle (hem sayı hem arsa payı çoğunluğu) vereceği kararla yöneticiyi azledebilir. Yöneticinin genel yönetim işlerini usulüne uygun yürütüp yürütmediğini, özellikle ana taşınmazın gelir ve gider hesaplarını kontrol işi denetçi veya denetim kurulu aracılığı ile sağlanır.

–

Kat mülkiyeti düzeninin iyi işlemesi için bir takım tedbirler alınmıştır. Bu tedbirleri 3 başlık altında incelenecektir.

–

A. Paylı Mülkiyet Açısından

Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi (paylaşma) istenemez.

Kat mülkiyetine tabi bir taşınmazın bağımsız bölümlerinden birinin satılması halinde, diğer kat maliklerinin öncelikle satın alma (yasal ön alım)  hakkı yoktur.

–

B. Borç ve Yükümlülüklere Uymayı Sağlamak Açısından

Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler. Davanın açılması diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermelerine bağlıdır.

–

C. Uyuşmazlıkların Çözümü Açısından Özel Muhakeme Usulü

Kat mülkiyetinden doğan bazı uyuşmazlıkların çözümünde görevin sulh hukuk mahkemesine verilmesi ve muhakeme usulünün basit usul olarak kabul edilmesidir.

• Ana taşınmazın genel yönetimi ile ilgili uyuşmazlıklar
• Kat maliklerinin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemeleri halleri

Kat mülkiyetinin sona ermesi aşağıdaki 4 unsurdan herhangi birinin gerçekleşmesi ile meydana gelir.

–

A. Kat Mülkiyetindeki Kaydın Terkini ile Sona Erme

Bütün kat maliklerinin veya bütün bağımsız bölümlere bir tek kişi malik ise onun yazılı talebi üzerine ana taşınmazdaki kat mülkiyetinin sona erdirilmesi mümkündür.

–

B. Ana Taşınmazın Tamamen Yok Olması ile Sona Erme

–

C. Ana Taşınmazın Kamulaştırılması ile Sona Erme

–

D. Ana Taşınmazın Harap Olması ile Sona Erme

• Oğuzman, M. Kemal – Seliçi, Özer – Oktay Özdemir, Saibe. Eşya Hukuku. İstanbul: Filiz Kitabevi, 21. Baskı, 2018.
• Eren, Fikret. Mülkiyet Hukuku. İstanbul: Yetkin Kitabevi, 4. Baskı, 2016.
• Nomer, H. Nami – Ergüne M. Serkan. Eşya Hukuku. İstanbul: On İki Levha Yayınları, 7. Baskı, Eylül 2019.