–
Kira sözleşmesi ülkemizde çokça akdedilen bir sözleşme türüdür. Haliyle kira ilişkisinden kaynaklı uyuşmazlıklar yargı mercileri önüne gelmektedir. Türkiye gibi enflasyonun yüksek ve döviz kurunun değişkenlik gösterdiği ülkelerde kira bedelinin belirlenmesi önem arz etmektedir. Yazımızda sadece konut ve çatılı işyeri kiraları için özellik arz eden kira bedelinin belirlenmesi/kira tespit davasını ele alacağız.
–
I. Terim Sorunu
Çalışma başlığında iki isimlendirme yapmamızın sebebi 818 sayılı Borçlar Kanunu dönemi ve uygulamasından kalan kira tespit davası teriminin halen Yargıtay kararları ve uygulamada zikrediliyor olmasıdır. Yeni Borçlar Kanunu 344. maddesinde düzenlenen bu konuya ilişkin davayı madde başlığını göz önüne alarak ve terim birliğinin sağlanabilmesi için ”kira bedelinin belirlenmesi davası” olarak nitelendireceğim.
Kira Bedelinin Belirlenmesi Neden Özel Olarak Düzenlenmiştir?
Bilindiği üzere özel hukuka hâkim olan ilkelerden biri de irade serbestîsidir. Taraflar kanunun izin verdiği ölçüde diledikleri sözleşmeyi diledikleri şartlarda akdedebilirler. Taraflar edimleri belirlemekte özgür bırakılmıştır. Ancak kanun koyucu taraflardan birinin kiracı, tüketici, işçi olduğu uyuşmazlıklarda, zayıf taraf olduğu kabul edilen lehine birtakım önlemler almıştır.
Normal şartlarda bir sözleşme sürenin bitiminde kendiliğinden sona erer. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ise konut ve çatılı işyeri kiralarının belirlenen süre sonunda sona ermesi için kira süresinin bitiminden en az on beş gün önce “kiracının” bildirimde bulunmasını öngörmüştür. Yani kiracı tarafından bildirimde bulunulmadıkça sözleşme sürenin bitiminde sona ermeyecektir. Kanun koyucu bu halde, sözleşmenin aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılmasını öngörmüştür. On yıllık uzama süresinin sonuna kadar da kiraya veren haklı bir fesih veya tahliye sebebi ortaya çıkmadıkça buna katlanmak zorundadır. (TBK m. 347)
İşte irade serbestisine getirilen bir istisna ile kira sözleşmesinin uzaması sonucunda yeni dönemde kira bedelinin ne olacağı sorunu ortaya çıkmaktadır. Örneğin taraflar 2020-2021 kira dönemi için 2000 TL kira bedeli öngörmüş olsun kiracı tarafından bildirimde bulunulmadığı için uzayan kira döneminde (2022) kira bedeli ne kadar olacaktır?
—
II. Kira Sözleşmesinde Artış Hükmü
Taraflar uzayan kira dönemi için bir artış kararlaştırabilir. Artış oranı TBK m. 344/1 ”Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir” hükmüne göre belirlenmek zorundadır. Bu oranın üzerinde kararlaştırılan oran kısmi hükümsüzlük yaptırımıyla karşılaşacak ve kanunun belirlediği orana göre hesaplama yapılacaktır.
Aynı maddenin 3. fıkrası gereği “Taraflarca artış hükmü öngörülmemişse beş yılın sonuna kadar kira bedelinin belirlenmesi davası açılamaz.”
Hangi Hallerde Kira Bedelinin Belirlenmesi Davası Açılabilir?
Kira bedelinin belirlenmesi davası iki halde açılabilir; birinci halde taraflar arasında uzayan kira döneminde artış olacağı düzenlenmiş fakat oran kararlaştırılmamışsa ve ikinci olarak artış oranına bakılmaksızın beş yılın sonunda açılabilir. Çalışmamızda bu iki ihtimal üzerinde de duracağız.
-
Artış Oranın Kararlaştırılmamış Olması
Taraflar kira sözleşmesinde uzayan kira dönemleri için artış olacağını kararlaştırılmış fakat oran belirlememişlerse TBK m. 344/f. 2′ de düzenlenen “kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir” hükmü gereğince kira bedelinin belirlenmesi davası açılabilir. Hâkim bir sonraki dönem için kira bedelini bu esaslar çerçevesinde belirleyecektir.
-
Beşinci Yılın Sonunda Kira Bedelinin Belirlenmesi
Yukarıda tarafların kira sözleşmesinde artış kararlaştırmamış olmaları durumunda kira bedelinin belirlenmesi davasının açılamayacağını ve bu halde kiraya verenin uzayan kira dönemi için önceki kira bedeline katlanmak zorunda olacağını belirtmiştik.
Artış kararlaştırılmış olmakla birlikte artış oran belirtilmemişse kira bedelinin belirlenmesi davasının açılabileceğini ve hakimin tüfedeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı ve kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre karar vereceğini belirtmiştik.
Görüleceği üzere birinci halde kiraya veren irade serbestîsine getirilen sınırlama sebebiyle sözleşmeyi feshedememekte ve kira bedeli enflasyon karşısında ezilmektedir. İkinci halde ise hakim karar verirken emsal kira bedellerini göz önüne almadığı için kira bedeli emsallerinin altında kalmaktadır.
İşte bu ihtimali öngören kanun koyucu TBK m. 344/f. 3′ te düzenleme yapmıştır: “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”
Buna göre beşinci yılın sonunda, taraflarca anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın kira bedelinin belirlenmesi davası açılabilir. Bu davada özellik arz eden husus hakimin TÜFE yanında emsal kira bedellerini de göz önüne alarak karar vermesidir.
Hükmedilen Kira Bedeli Ne Zaman Uygulanır?
Artış konusunda verilen kararın etkisi TBK m. 345′ te düzenlenmiştir. Özetle dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılırsa ya da bu süreye kadar kiraya veren tarafından kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş ve yeni kira döneminin sonuna kadar açılırsa veya sözleşmede kira bedelinin arttırılacağına ilişkin bir hüküm varsa; kira bedeli bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Maddenin ikinci fıkrasında düzenlenen bildirim ve süre koşulu yalnız kiraya veren için geçerli olup kiracının açacağı davada kira bedelinin belirlenmesi geriye yürür, yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Örnek olarak; Kiralayan A, konut niteliğindeki taşınmazını B’ye 3 yıl süreyle kiralamış ve uzayan kira dönemleri için artış oranı kararlaştırılmamış olsun. A, yeni kira dönemi için kira bedelinin belirlenmesi davası açmak istemektedir.
-A, B’ ye 3. yılından bitimine en geç otuz gün kalaya kadar dava açarsa veya yazılı bildirimde bulunur ve 4. yılın sonuna kadar dava açarsa, verilecek hüküm 4. yılın başından itibaren geçerli olur.
-A, B’ ye 4. yıl içerisinde dava açar ve öncesinde süresi içerisinde bir yazılı bildirimi yoksa verilecek hüküm 5. yılın başından itibaren geçerli olur.
–
III. Usul Hukukuna İlişkin Bilgiler
Görevli Mahkeme: HMK m. 4/1-a hükmüne göre kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklara bakmakla görevli mahkeme ‘’Sulh Hukuk Mahkemesi’’ dir.
Yetkili Mahkeme: Genel yetki kuralları uygulanır.
Yargılama Usulü: HMK m. 316/1-a hükmüne göre Sulh hukuk mahkemelerinin görevine giren davalarda basit yargılama usulü uygulanır.
Harç: Nisbi harçtır. Yargıtay uygulamasına göre harç, son ödenen kira bedeli ile hükmedilen kira bedeli arasındaki farka göre hesaplanır.
İcra: Kira bedelinin belirlenmesi davalarında verilecek kararlar, kesinleşmeden icraya konulamayacak kararlardandır.
0 Yorum